Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Bukten1 har sagt upp avtalet för restaurang Medelhavspärlan i Hammarby Sjöstad. Ärendet avgjordes i Stockholms Tingsrätt. Nu har Hovrätten meddelat att överklagan som inlämnats har getts prövningsrätt.

TEXT: Pernilla Uhlin, Jonny Bothin FOTO: Jonny Bothin – Sjöstadsbladet

Det som hänt är att Restaurangen Medelhavspärlan i Hammarby Sjöstad fått sitt kontrakt uppsagt. Beslutet togs av bostadsföreningen Bukten1 styrelse strax före jul. Mehmet Budak ”Memo” har drivit restaurangen Medelhavspärlan i femton år. Han berättar exklusivt för Sjöstadsbon Pernilla Ulthin med sina egna ord.
– Jag har jobbat 15-16 timmar om dygnet måndag till söndag året om.
– Man har investerat pengar, tid och energi i pärlan. Vad händer med de pengarna? Vad händer med personalen, berättaren en mycket nedstämd, Mehmet.

”MYCKET AV TIDEN GÅR ÅT OCH LÄSA
PAPPER OCH PRATA MED ADVOKATEN.

Mehmet Budak berättar att han var hyresgäst hos Svenska Bostäder från tidigt 90-tal. 2001 tecknade han förhandskontrakt med Svenska Bostäder om lokalen på Lugnets allé 75 i Hammarby Sjöstad.
2002 flyttade han in och startade restaurangverksamheten. I detta skede var inga bostäder klara och inga hyresrättsinnehavare hade flyttat in.
– Vid denna tidpunkt hade restaurangen tillgång till tvättstuga, grovsoprum samt att värmen fungerade bra i lokalen. Uteplatsen sköttes väl och fläderbusken klipptes och hölls efter i höjd med staketet så att utsikten inte skymdes.

Ombildning till bostadsrätter 2007 bildades bostadsrättsföreningen Bukten1. Mehmet fortsatta vara hyresgäst för bostadsrättsföreningen istället.
– Samarbetet fungerade bra med den dåvarande styrelsen men samtidigt förlorade restaurangen tillgången till grovsoprum och tvättstuga, berättar Mehmet.

Värme
Sen började restaurangen få problem med värmen. Mehmet berättar att lokalen värmde inte upp som den skulle och gästerna kom med klagomål över att det var kallt inne.
– Jag mätte då värmen inne i restaurangen och termometern visade mellan 15-16 grader vilket är helt oacceptabelt. Mehmet påpekade det till sin hyresvärd, bostadsrättsföreningen Bukten1.
– Men de gjorde inte något åt detta, styrelsen ansåg att det inte gick att göra något åt värmen för att fönstren var så stora så de släppte in kylan.

Mehmet fick sätta in värmefläktar vid ingångarna för att hålla någorlunda värme i lokalen. Först våren 2016 gjordes en mätning i lokalen av föreningens fastighetsförvaltning som påvisade att
termostaterna var fel på; ventiler var igentäppta, släppte ingen cirkulation/värme till radiatorerna ifrån sig. Deras fastighetsförvaltare kontaktade VVS företaget Falk & Björn VVS som bekräftade detta.

Ventilation
Restaurang Medelhavspärlan har haft problem med ventilationen egentligen sen 2007 början. Gäster har klagat på att det luktar matos i lokalen och styrelsen har varit nere vid flertalet tillfällen och tittat utan att göra åtgärder. Först 2015 gjordes en undersökning av en sakkunnig funktionskontrollant som konstaterade att ett byggfel på taket gör att ventilationen inte fungerar som det ska. Offerter har inkommit 2015 och de landade på runt 25 000 kronor, men hyresvärden ville inte åtgärda problemen. Mehmet ville säkerställa det hela och anlitade en annan ventilationsfirma JK Vent som kunde konstatera samma sak. Felet gör att matoset från köket sugs tillbaka och kommer ut i matsalen.

Grillning
Enligt Mehmet använder en del av bostadsrättsinnehavare grillar på sin uteplats regelbundet med kol och tändvätska. Detta gör att röken och lukten kommer rakt in på Medelhavspärlans gäster.
Mehmet berättar att han har påpekat detta för styrelsen men då brf-innehavaren sitter i styrelsen så händer inget…säger en ”uppgiven”, Mehmet.

Klagomål på ljudnivå
– Jag blev tvungen att ändra på konceptet för att locka nya gäster Gästerna i sjöstan hade tröttnat på matoset… Jag började med live musik på helgerna. Gästerna har kommit från hela Stockholm och trivts bra. Det var fullsatt varje helg. Men ju fler gäster desto mer mat som grillades desto mer matos i matsalen. Så mer gäster som klagade… Samtidigt lämnade föreningen klagomål på för hög musik och vi har nu slutat med live musik pga detta, säger Mehmet.

Konflikt med styrelsen?
Mehmet berättar att styrelsen har alltid haft sina möten på restaurangen, lucia fikan och andra sammankomster. Helt plötsligt slutade de komma 2015. Mehmet tror detta beror på att hans
svärfar inledde ett förhållande med en kvinna i föreningen under 2015 som var mitt inne i en separation. Hennes man hon skiljdes ifrån sitter i styrelsen och detta skedde alltså samtidigt som styrelsen slutade använda pärlan som sin möteslokal.
– Samtidigt utstår jag och min fru rejäla trakasserier i form av klotter på restaurangväggen, på toaletten och sönderslagen framruta på bilen. Även vår ”gillasida” på facebook blev nerskriven
med en massa negativa kommentarer. Alla positiva recensioner fick en negativ kommentar.

Tvisten
I början på årsskiftet 2016/2017 sades avtalet upp av föreningen pga villkorsändring. Villkorsändringen gällde en hyreshöjning. Mehmet ville inte acceptera villkorsförändringen utan att ventilationen åtgärdades. Det ville inte föreningen acceptera säger Mehmet –och tvist uppstår. Mehmet skriver trots allt på avtalet den 23 september.
– Jag ville vara kvar den 23 september lämnar jag det påskrivna avtalet i föreningens brevlåda. Två vittnen kan intyga att jag skrev på avtalet, säger Mehmet.

Föreningen tittar inte brevlådan förrän den 29-30 september. En i styrelsen tror att han har tittat den 26:e eller 28:e men minns inte säkert. Detta går att utläsa från Tingsrättens dom.
Samtidigt skriver Mehmets dåvarande jurist den 26 september till föreningen att de ville diskutera ett par punkter innan Mehmet skrev på (i princip ger Mehmet med sig på alla punkter och tar på sig alla kostnader men han vill ha tillgång till grovsoprummet samt att en överenskommelse ska ske gällande lösning för ventilationen).

Vi tänker inte återge domen i sin helhet här, men den återfinns att läsa hos tingsrätten. Men domen går ut på att Mehmet inte kan bevisa att han har skrivit på avtalet i tid så avtalet innebär en ”oren accept” och är därmed inte giltigt Därav förlorade han rätten till lokalen.

Men idags dato är inte allt klart. Hovrätten har den 19 september i år meddelat prövningstillstånd för Medelhavspärlan. Överklagan har skett och Hovrätten har meddelat prövningstillstånd. Mehmet och hans Yasemin hoppas nu på mirakel!
– Man ska inte behöva slängas ut från en lokal efter 15 år som god hyresgäst. Utan att det svider i plånboken, säger Mehmet.

”Varför säga upp en hyresgäst som skött
betalningarna? Det borde ligga i styrelsens
och deras medlemmars intresse att ha en
skötsam hyresgäst. Nu vet man vad man har,
och riskerar inga skadeståndskrav på sig.
En ny hyresgäst kan ju bli raka motsatsen
eller så kanske man inte lyckas driva någon
verksamhet där pga av att Medelhavspärlan
är så förknippad med lokalen. Jag är mycket
ångerfull och kanske inte haft allt det juridsika
klart för mig, innan.

Styrelsen
Berättar för Sjöstadsbladet att föreningen inte har sagt upp avtalet. Det är i stället restaurangen som har förkastat deras avtalsförslag som lämnades inför utgången av föregående avtalsperiod.

Vi på Lokaltidningen Sjöstadsbladet har genom mail till styrelsen meddelat att vi har intervjuat ägaren Mehmet Budak som driver restaurang Medelhavspärlan. Vi har ställt några frågor till
styrelsen som vi ville ha svar på. Styrelsen avser inte att föra någon argumentation i media kring de frågor Sjöstadsbladet ställer eller de uppgifter som Medelhavspärlan har givit, vare sig
nu eller i framtiden svarar styrelsen.
– Vi är övertygade om att de allra flesta respekterar vår syn på att föreningens relationer med lokalhyresgästerna är en fråga enbart för föreningens medlemmar, berättar Ronald Ljung,
Ordförande Bukten 1.

Svar från styrelsen för Brf Bukten 1 i sin helhet:

”Vi avser inte att kommentera omständigheterna kring en pågående rättsprocess där domen ännu inte vunnit laga kraft. Vi har även en policy att inte offentliggöra styrelsens kommunikation
med enskilda hyresgäster eller medlemmar, oavsett ärendets karaktär. Om Sjöstadsbladet i stället önskar ta del av den senaste informationen från styrelsen till föreningens medlemmar finns den
tillgänglig i nyhetsarkivet på vår hemsida. Vi avser inte heller att föra någon argumentation i media kring de frågor Sjöstadsbladet ställer, vare sig nu eller i framtiden. Vi är övertygade om att de allra flesta av Sjöstadsbladets läsare respekterar vår syn att föreningens relationer med lokalhyresgästerna är en fråga enbart för föreningens medlemmar. Med detta sagt tar vi gärna del av den text som Sjöstadsbladet avser att publicera. Jag förutsätter att avsikten med erbjudandet är att ge oss tillfälle till ett genmäle
– Är det rätt uppfattat? Vilken policy tillämpar Sjöstadsbladet isf betr. efterfrågade inlägg/kommentarer
– kan vi utgå från att ett eventuellt svar från vår sida kommer att återges in extenso och i ett sammanhang, utan att interfolieras av Sjöstadsbladets kommentarer?” Hälsn. Ronald Ljung, Ordf. Brf Bukten 1.

Våra frågor till styrelsen
1. Varför har en tvist uppstått
2. Är detta enbart ett styrelsebeslut?
3. Eller vill majoriteten av era medlemmar att restaurangen/
hyresgästen ska lämna lokalen?
4. Finns det någon chans att nuvarande hyresgäst kan få
förnyat kontrakt?
5. Och om, vilka förändringar måste i så fall till?

Information från Bostadsrättsföreningen till medlemmarna.
” Information angående Medelhavspärlan I anslutning till föreningsstämman den 18 maj informerade styrelsen muntligen om status för tvisten med restaurang Medelhavspärlan. Samma dag lämnades motsvarande information till samtliga medlemmar genom utdelning i postfacken. Den process i tingsrätten som nämndes i utskicket avslutades den 13 juli. Tingsrätten dömde till vår fördel vilket innebär att avtalet anses ha upphört den 1 oktober 2016. Restaurangen är därför tvungen att flytta såvida inte domslutet överklagas till nästa instans. Efter ett eventuellt överklagande
kommer tvisten att behandlas i hovrätten, förutsatt att prövningstillstånd beviljas. I annat fall kommer tingsrättens dom att vinna laga kraft. Om målet tas upp i hovrätten är bedömningen
att dom troligen faller under första halvåret 2018. I Medelhavspärlans fönster finns nu ett anslag om upprop till namninsamling. Styrelsen har inte för avsikt att kommentera detta anslag eller ge sig in i diskussioner i sociala medier.

Brf Bukten1 Styrelsen vill upprepa tidigare information att föreningen inte har sagt upp avtalet. Det är i stället restaurangen som har förkastat vårt avtalsförslag som lämnades inför utgången av föregående avtalsperiod. Avtalet har därmed upphört.”

Vad säger lagen?
De formella kraven på hur en uppsägning av ett lokalavtal skall vara utformad är mycket strikta, både vid uppsägning för villkorsändring och vid uppsägning för avflyttning. När det gäller uppsägning för villkorsändring måste uppsägningen innehålla de preciserade villkor som hyresvärden begär för att erbjuda en förlängning av lokalavtalet. Uppsägningen måste också innehålla information till hyresgästen om att denne, om han inte går med på att flytta* utan att få ersättning enligt 58 §, inom två månader från uppsägningen ska ha lämnat en ansökan till Hyresnämnden för medling. Finns inte detta angivet, är uppsägningen ogiltig och det är som om ingen uppsägning hade gjorts.

* En uppsägning för villkorsändring leder till att hyresgästen måste flytta om parterna inte kan enas om nya villkor. Om de villkor som hyresvärden begärt är oskäliga, har hyresgästen rätt till ersättning för att han tvingas flytta. Vad menas med att en lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd och när får hyresgästen sitt besittningsskydd?

En lokalhyresgäst som blir uppsagd av sin hyresvärd på ett formellt korrekt sätt, oavsett om uppsägningen avser avflyttning eller villkorsändring, måste alltid lämna lokalen om inte parterna kommer överens om att förlänga avtalet. Hyresnämnden kan medla mellan parterna men kommer parterna inte överens så avskrivs ärendet och hyresgästen måste flytta. Hyresnämnden kan dock på begäran av någon av parterna i vissa situationer lämna uppskov med avflyttningen i max två år. I det fall uppsägningen är obefogad eller de begärda ändrade hyresvillkoren är oskäliga innebär det indirekta besittningskyddet att hyresgästen visserligen måste flytta från lokalen men har istället rätt till skadestånd. En lokalhyresgästs indirekta besittningsskydd inträder när hyresförhållandet (den sammanlagda tid hyresgästen suttit i lokalen) varat längre tid än nio månader i följd. Detta innebär att hyresgäster med korttidsavtal på exempelvis tre månader som förlängs efter hand erhåller besittningsskydd när niomånadersfristen passerats.I det fall lokalhyresgästens avtal sägs upp på grund av att hyresrätten är förverkad enligt någon av punkterna
i hyreslagens 42 § exempelvis att hyran inte betalas så bryts besittningsskyddet och hyresgästen går miste om eventuell rätt till skadestånd pga uppsägningen. Detsamma gäller om avtalet sägs upp på grund av att ställd säkerhet försämras.Hyresvärd och hyregäst kan i särskilt upprättad handling komma överens om att avtalet inte skall vara förenat med rätt till skadestånd om avtalet sägs upp på grund av någon i överenskommelsen angiven orsak exempelvis rivning eller ombyggnad. En sådan överenskommelse skall för att vara gällande godkännas av hyresnämnden om den träffas innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd.

SENASTE NUMRET AV HAMMARBY SJÖSTADS LOKALTIDNING SJÖSTADSBLADET:
I morgon i var “hens” hand….Trevlig läsning!